التمويل العقاري في السعودية

التمويل العقاري في المملكة العربية السعودية، هو عمليات الإقراض التي تقدمها جهات التمويل المرخصة في المملكة للأفراد بهدف شراء أو بناء الوحدات السكنية، وقد عرَّف نظام صندوق التنمية العقارية الصادر بمرسوم ملكي في عام 1442هـ/2021م التمويل بأنه ما يقدمه الصندوق من قروض عقارية مباشرة أو مدعومة، أو ما يقدمه من الضمانات للمطورين العقاريين وجهات التمويل.

اهتمت المملكة بالتمويل العقاري وأصدرت بشأنه عددًا من الأنظمة واللوائح التي تضبط النشاط بهدف توفير القدرات الشرائية للمواطنين لتملُّك مساكنهم. وإلى جانب نظام صندوق التنمية العقارية، صدر نظام التمويل العقاري بمرسوم ملكي في عام 1433هـ/2012م، وفيه حُدِّدَ الممول العقاري بالبنوك التجارية، وشركات التمويل المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري.

وصدر عدد من الحلول التمويلية التي تساعد المواطنين على امتلاك مساكنهم، ومن ذلك القرض العقاري المدعوم، وهو برنامج تمويل عقاري سكني يقدمه الصندوق للمستفيد عن طريق جهات التمويل، مدعوم الأرباح من الصندوق دعمًا كاملًا أو جزئيًّا، وذلك من خلال عقود تبرم لهذا الغرض.

ظل صندوق التنمية العقارية يؤدي منذ إنشائه دورًا محوريًّا في توفير التمويل للمواطنين، وبحسب النظام فإن له الصلاحيات التي تجعله يعمل على تحقيق التنمية العقارية في المملكة، حيث يقوم بدفع أرباح القرض العقاري المدعوم دعمًا كاملًا أو جزئيًّا، للمستفيدين الواردة أسماؤهم في قوائم الصندوق أو الوزارة، وتقديم القروض للمطورين العقاريين وجهات التمويل بما يحقق أهدافه.

تشمل أدوار الصندوق المنصوص عليها في النظام أيضًا إبرام العقود والشراكات والاتفاقيات مع أي من جهات التمويل، لتقديم القرض العقاري المدعوم أو أي منتجات ومبادرات أخرى، وإبرام العقود والشراكات والاتفاقيات مع الجهات العامة والخاصة للمشاركة في مشروعات أو مجمعات سكنية أو تمويلها.

أسهم الصندوق في توفير التمويل العقاري للمواطنين، حيث بلغ حجم القروض المعتمدة التي قدمها في عام 2020م نحو خمسة مليارات ريال، فيما بلغ حجم تسديد القروض نحو 10.3 مليارات ريال، بارتفاع نسبته 47.3% عن عام 2019م، وبلغ إجمالي القروض القائمة بنهاية عام 2020م نحو 155 مليار ريال، بانخفاض نسبته 1.2% عن عام 2019م.

أسهمت رؤية السعودية 2030 في تحفيز أنشطة التمويل العقاري وتمليك المساكن، لذلك اتسعت عمليات التمويل، وأصبح بإمكان المواطنين الحصول على التمويل العقاري فورًا من البنوك والمؤسسات التمويلية بلا انتظار، إضافةً إلى توفير الضمانات والدعم اللازم عبر منتج التمويل العقاري المدعوم، وسجل نمو العقود العقارية الجديدة معدلًا تاريخيًّا لم يسبق تحقيقه.

من جهتها، قدَّمت المصارف السعودية خدمات تمويلية كبيرة، حيث واصلت القروض العقارية المقدمة منها للأفراد والشركات نموها في عام 2020م، لتبلغ نحو 428.4 مليار ريال، أي بارتفاع نسبته 44.1% (131 مليار ريال)، مقارنة بنمو نسبته 24.7% (58.8 مليار ريال) في عام 2019م. 

تسهيلًا لتوفير التمويل وتعدد الخيارات التمويلية تم الترخيص لعدد من الجهات لممارسة نشاط التمويل العقاري في المملكة، من بينها: بنك الرياض، شركة أملاك العالمية، البنك العربي الوطني، شركة دار التمليك، البنك الأهلي السعودي، البنك السعودي الفرنسي، بنك البلاد، مصرف الراجحي، شركة سهل للتمويل، البنك السعودي للاستثمار، مصرف الإنماء، البنك الأول، بنك الجزيرة، شركة عبداللطيف جميل المتحدة لتمويل العقار، شركة بداية لتمويل المنازل، الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري، فرع بنك الإمارات دبي الوطني، بنك أبوظبي الأول.  شركة دويتشه الخليج للتمويل.

مع إقبال المواطنين على الاستفادة من الخيارات التمويلية لبناء وشراء وحداتهم السكنية، سجلت عقود التمويل العقاري السكني للأفراد قفزة نوعية كبيرة خلال أغسطس 2021م، مسجلةً 27,398 عقدًا تمويليًّا جديدًا بنمو 24% مقارنة بأغسطس 2020م، كما قفزت قيمة التمويل العقاري السكني إلى أكثر من 13.3 مليار ريال بنمو 32%، بالمقارنة بأغسطس 2020م الذي سجّل 10.1 مليارات ريال.

برز النمو في عمليات التمويل العقاري خلال إحصاءات الفترة من يناير حتى أغسطس 2021م، حيث وصلت إلى 199,155 عقدًا مقدمة من جميع المصارف والشركات التمويلية، بقيمة 101 مليار ريال بنمو 10% في عدد العقود و21% في التمويل، مقارنة بنفس الفترة من عام 2020م، حيث سجلت 180,616عقدًا بقيمة تجاوزت 83.4 مليار ريال.

تستحوذ المصارف كجهات تمويل على النصيب الأكبر من عمليات التمويل، إذ بلغت نسبة التمويل المقدم منها 97.5% من إجمالي التمويل العقاري السكني، فيما شكَّل تمويل الفلل السكنية لأغسطس 2021م نسبة 78% من إجمالي التمويل، محققًا قيمة 10.3 مليارات ريال، والشقق السكنية نحو 18% بنحو 2.5 مليار ريال، فيما جاء تمويل شراء الأراضي السكنية بقيمة 527 مليون ريال بنسبة 4% من التمويل لأغسطس.

كانت بدايات عام 2020م قد شكَّلت قفزة كبيرة في إجمالي عمليات التمويل العقاري، حيث سجَّل نموًا قياسيًّا يساوي إجمالي ما قُدم خلال 4 أعوام سابقة في عدد العقود بما يتجاوز 295,590 عقدًا بقيمة 140,7 مليارًا. وخلال 2019م بلغ التمويل العقاري معدلات تاريخية تجاوزت 3.5 أضعاف ما قُدم في عام 2018م بنحو 179,217 عقدًا بقيمة 79,1 مليارًا، فيما بلغت القروض التمويلية بنهاية عام 2018م نحو 50,496 عقدًا بقيمة 29.5 مليارًا، وفي عام 2017م نحو 30,833 عقدًا بقيمة 21 مليارًا، فيما شهد عام 2016م توقيع 22,259 عقدًا تمويليًّا بقيمة 17 مليارًا.

من خلال مبادرات برنامج الإسكان في رؤية السعودية 2030 تم توفير العديد من الحلول التمويلية والخيارات السكنية، التي تشمل الوحدات الجاهزة، والبناء الذاتي، والوحدات تحت الإنشاء، والأراضي السكنية المجانية، لتمكين الأسر السعودية من تملك المسكن الأول. وقد استفاد من هذه الحلول أكثر من 834 ألف أسرة سعودية، بينها 310 آلاف أسرة سكنت منازلها، وذلك أكثر مما قدمه صندوق التنمية العقارية على مدى 42 عامًا الماضية، حين كان الدعم الحكومي يعتمد على منتج واحد للتملك وهو تمويل البناء الذاتي بشرط الأرض.

نتيجة لتسهيل الحصول على التمويل العقاري تقلصت فترة الانتظار للحصول عليه من 15 عامًا من وقت تقديم الطلب، ليصبح الحصول عليه فوريًّا، وذلك إثر إطلاق برنامج الإسكان وتطوير حلول تمويلية وتحسين الإجراءات، حيث يستطيع المواطن حاليًّا الاستفادة من المنتجات السكنية والحصول على قرض عقاري يصل إلى 500 ألف ريال وبنسبة دعم تصل إلى 100%. وقد بلغ عدد القروض العقارية المدعومة ضمن برنامج سكني 424 ألف قرض مدعومة منذ تأسيس البرنامج عام 2017م حتى 2020م.

تخضع عمليات التمويل العقاري لإشراف ورقابة البنك المركزي السعودي وله اختصاصات لتنظيم قطاع التمويل العقاري وفقًا للمادة الثانية من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري، حيث يعمل على الترخيص لشركات التمويل العقاري بمزاولة نشاط التمويل العقاري، وفقًا لأحكام النظام، ونظام مراقبة شركات التمويل، ولوائحهما، وكذلك اتخاذ الإجراءات اللازمة للمحافظة على سلامة القطاع واستقراره وعدالة التعاملات فيه، إضافةً إلى اتخاذ الإجراءات اللازمة لتشجيع المنافسة العادلة والفعالة بين الممولين العقاريين.

يؤدي البنك المركزي السعودي دورًا حيويًّا في رؤية السعودية 2030 كعضو في برنامج الإسكان، وذلك من خلال العمل على تطوير البيئة التشريعية والنظامية بصفته المنظم والمراقب لقطاع التمويل العقاري، حيث عمل البنك خلال عام 2020م على تحديث الصيغة النموذجية لعقود التمويل العقاري بصيغتي الإجارة والمرابحة، والترخيص لأول شركة ممارسة للأنشطة المساندة للتمويل، وإصدار تعليمات منتج البناء الذاتي للتمويل العقاري الممنوح للأفراد.

ارتفع عدد جهات التمويل العقاري في المملكة مع نمو الطلب على المنتجات العقارية والاستفادة من الحلول العقارية في امتلاك المساكن وتعدد الخيارات السكنية، وقد بلغ عدد شركات التمويل المرخصة بنهاية عام 2020م ما مجموعه 42 شركة تمويل، حيث بلغ عدد الشركات المرخصة بممارسة نشاط التمويل العقاري 6 شركات، وشركة واحدة مرخصة بممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري.

مواكبة لتطور تقنيات أنشطة التمويل العقاري، وسعيًا لتحقيق مستهدفات المملكة في تملك المساكن، أسس صندوق الاستثمارات العامة الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري في نهاية عام 2017م لتكون ركيزة ومحفزًا رئيسًا لنمو واستدامة التمويل العقاري السكني في المملكة، بحيث تعمل في السوق الثانوية للتمويل العقاري، وإحداث نقلة نوعية في سوق الإسكان المحلي.

قدمت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري إضافة نوعية في منتجاتها وحلولها التمويلية، حيث سجلت نموًّا ملحوظًا منذ تأسيسها بوصول محفظتها التمويلية إلى 6.5 مليارات ريال خلال عام 2020م، مقارنةً بـ 2.2 مليار ريال في عام 2019م، كما أصدرت الشركة في مارس 2021م صكوكًا محلية مدعومة بضمانات حكومية بقيمة 4 مليارات ريال.