Ипотека на недвижимость в Саудовской Аравии

Ипотека на недвижимость в Королевстве Саудовская Аравия является одним из финансовых продуктов, способствующих предоставлению финансирования услугополучателям, например частным лицам, учреждениям или компаниям, с целью владения недвижимостью. Собственность служит гарантией предоставления заемных средств. Это подразумевает залог недвижимости в качестве условия получения кредита, займа или других финансовых обязательств до полного погашения долга и последующего восстановления права собственности.

В стране был принят закон об ипотеке на недвижимость, направленный на определение терминологии, а также регулирование и защиту интересов всех сторон соглашения в рамках юридически закрепленных норм. Согласно этому закону, ипотека определяется как договор, зарегистрированный в соответствии с положениями настоящего закона, по которому залогодержатель приобретает вещное право на определенное зарегистрированное недвижимое имущество. В соответствии с таким правом долг залогодержателя удовлетворяется в преимущественном порядке перед другими кредиторами на основании цены этого имущества (независимо от того, кто им владеет). Ипотека является субординированной по отношению к базисному долгу и прекращает свое существование после полного погашения долговых обязательств.

К изданию этого закона, направленного на ускорение финансовых процедур, подтолкнуло бурное развитие сектора недвижимости в стране. Среди преимуществ закона — гибкий график погашения, достаточный объем финансирования и возможность досрочного погашения. Закон является одним из важнейших проектов, принятых Консультативным советом в 2008 году. Это практический шаг к созданию специализированного сектора финансирования, способного сформировать механизмы обеспечения жильем.

Ипотека на недвижимость представляет собой один из шести одобренных Центральным банком Саудовской Аравии способов финансирования недвижимости в стране. Ипотечные кредиты являются важными показателями, отражающими развитие предложения на рынке недвижимости и их взаимосвязь с процессом строительства жилых и коммерческих объектов, а также приобретением и освоением земельных участков под жилищное строительство.

Финансирование через ипотечный кредит осуществляется в соответствии с законодательством страны и директивами Центрального банка Саудовской Аравии. Этот вид финансирования определяется как кредит, при котором заемщик получает деньги в обмен на ипотеку на определенный срок, служащую гарантией для кредитора до полной выплаты оговоренных взносов. Следовательно, если заемщик не в состоянии осуществлять платежи, кредитор сохраняет право предпринять необходимые процедуры для приобретения имущества.

В соответствии с исполнительными и процедурными нормами, относящимися к данному виду финансирования, Центральный банк обязал финансирующие организации оформлять закладные в соответствии с действующими условиями договоров и прекратить процедуры, связанные с передачей права собственности на недвижимость вместо ее залога. Это также позволяет заемщику зарегистрировать недвижимость на свое имя, в то время как она остается в залоге у банка. Заемщик может распоряжаться имуществом только после консультации с банком, чтобы гарантировать права всех сторон договора.

Центральный банк Саудовской Аравии занимается управлением различными операциями финансирования и надзором за ними. Такие операции включают ипотечные кредиты на недвижимость. Деятельность учреждения направлена на регулирование сектора финансирования недвижимости, создание механизмов контроля для осуществления деятельности по финансированию недвижимости и защиту прав сторон договора. Банк подчеркивает важность заключения соглашений только с лицензированными сторонами. Это позволит избежать любых финансовых или юридических проблем.

В 2012 году королевским указом был издан закон об ипотеке на недвижимость, который вступил в силу сразу после его утверждения. Статья 1 документа гласит, что если собственность зарегистрирована в соответствии с положениями закона о регистрации недвижимости, то регистрация ипотеки должна соответствовать положениям этого закона. Если ипотека на недвижимость не зарегистрирована в соответствии с законом о регистрации недвижимости, она должна быть зарегистрирована путем внесения записи в протокол в компетентном суде или у нотариуса.

Со второй по десятую статью закона об ипотеке описываются основные условия, которые должны быть соблюдены в рамках ипотечного кредитования. Например, кредитор должен быть собственником заложенного имущества и иметь право распоряжаться им. Залогодателем может быть сам должник или реальный поручитель, представляющий закладываемое имущество в интересах должника даже без его разрешения.

Статья 3 закона предусматривает, что если залогодателем является не собственник заложенного имущества, то ипотека должна быть официально разрешена собственником. Ипотечные обязательства при этом возникают с даты предоставления разрешения. Если оно отсутствует, право на ипотеку может быть реализовано в отношении имущества только с того момента, когда оно находится в собственности залогодателя.

Согласно статье 4, заложенное имущество должно быть определено или существовать, а также должно быть законно продаваемым. Заложенное имущество должно быть четко описано в самом договоре об ипотеке или в последующем договоре. Кроме того, такое имущество должно быть независимо продаваемым на публичных торгах. Кроме того, в статье 5 говорится, что ипотека включает все пристройки к заложенному имуществу, такие как заводы и другие сооружения, обслуживающие это имущество, а также любые другие объекты или улучшения, добавленные к нему после заключения договора, если не оговорено иное, без ущерба для прав третьих лиц, связанных с такими пристройками.

Согласно закону, договор ипотеки, заключенный собственниками совместно нажитого имущества, сохраняет силу независимо от того, является ли заложенное имущество делимым или нет. Если партнер закладывает часть или всю свою долю, находящуюся в общей собственности, ипотека распространяется на ту часть, которая выделяется ему после раздела имущества.

В целях дальнейшего упрощения законодательства и сохранения прав, если партнер закладывает часть или всю свою долю общей собственности и его доля после раздела включает имущество, отличное от заложенного, то ипотека распространяется на часть этого имущества, эквивалентную стоимости первоначально заложенной части. Такая часть определяется и регистрируется в соответствии с решением, вынесенным компетентным судьей. Кроме того, закон указывает, что суммы, причитающиеся залогодателю взамен его доли или вытекающие из цены заложенного имущества, направляются на погашение долга, обеспеченного ипотекой.

Согласно закону, до наступления срока погашения долга залогодержатель общего заложенного имущества не вправе требовать раздела этого имущества без согласия залогодателя. Однако при наступлении срока погашения долга залогодержатель может потребовать продажи заложенной доли в ее общем состоянии или раздела имущества без согласия залогодателя.

Закон гласит, что предметом ипотеки должен быть установленный долг, определенный долг, обещанный к уплате, недвижимое имущество, обеспеченное должником, или долг, который может быть реализован, например условный долг, будущий долг или вероятный долг, при условии, что сумма обеспеченного долга или максимальный лимит такого долга должны быть указаны в договоре об ипотеке.

Из закона также следует, что каждая часть заложенного имущества обеспечивает весь долг, и каждая часть долга должна быть обеспечена заложенным имуществом, если не оговорено иное.

В рамках директив Центрального банка Саудовской Аравии и в соответствии с процедурами, предусмотренными законом, в 2021 году банк принял решение о продлении срока корректировки и документального оформления ипотечных кредитов на недвижимость для финансирующих организаций. Ранее, в 2018 году, такие организации должны были корректировать закладные по недвижимости в соответствии с условиями договора. Корректировка и документирование закладных на недвижимость должны осуществляться через доступные для таких процедур каналы.

В своем циркуляре, выпущенном в 2015 году, банк призвал к быстрому документированию ипотечных кредитов на недвижимость и потребовал прекратить процедуры, связанные с передачей прав собственности на недвижимость вместо ее залога. Учреждение обратило внимание банков и финансовых компаний на необходимость немедленной передачи ему любых нотариальных документов, отказывающих в регистрации ипотеки на недвижимость.