نظام الوساطة العقارية

نظام الوساطة العقارية، هو مجموعة القواعد القانونية المنظمة لممارسة نشاط التوسط في إتمام صفقة عقارية، مقابل الحصول على عمولة، بما فيها الوساطة الإلكترونية. كما ينظم الخدمات العقارية، وهي الأنشطة المتعلقة بالعقار والتسويق له وإدارته وبيعه وبيع منفعته وتأجيره، في المملكة العربية السعودية.

يتكون نظام الوساطة العقارية من 24 مادة، ويحتوي على: التعريفات، وأهداف النظام، والترخيص بمزاولة النشاط، وصلاحيات الهيئة العامة للعقار، وصلاحيات مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، وعقد الوساطة، والتزامات الوسيط العقاري، والعربون والعمولة، والرقابة والتفتيش، وضبط المخالفات، والعقوبات، وإصدار لائحة النظام.

ألغى نظام الوساطة العقارية بصدوره، لائحة تنظيم المكاتب العقارية، الصادرة بقرار مجلس الوزراء في 7 ربيع الأول 1398هـ/15 فبراير 1978م. وأُصدر النظام بموجب مرسوم ملكي بتاريخ 30 ذي القعدة 1443هـ/29 يونيو 2022م، وقرار مجلس الوزراء الصادر في 29 ذي القعدة 1443هـ/30 يونيو 2022م.

تسري أحكام نظام الوساطة العقارية على كل من يمارس الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية، أو يتعامل بهما، أو يستفيد منهما. ونص على منع ممارسة الوساطة العقارية وتقديم الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار.

وأوكل نظام الوساطة العقارية للهيئة العامة للعقار مهام اعتماد اللوائح التنظيمية للنشاطات والخدمات المشمولة باختصاصات الهيئة، وكذلك اعتماد المعايير والضوابط اللازمة لممارسة الوساطة العقارية، وإعداد نماذج العقود الإلزامية والاسترشادية الواردة في النظام.

ومن المهام أيضًا إعداد برامج وآليات لتحفيز ممارسة الوساطة العقارية والخدمات العقارية المشمولة بأحكام نظام الوساطة العقارية، وتحديد الاشتراطات والمواصفات لوسائل التسويق العقاري، واعتماد المعايير والضوابط اللازمة لممارسة الوساطة العقارية، وتحديد الخدمات العقارية التي يمكن للوسيط العقاري تقديمها، وضوابط ذلك وشروطه.

كما حدد نظام الوساطة العقارية مسؤوليات مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، وتشمل: اعتماد المعايير والضوابط اللازمة لممارسة الوساطة العقارية، وأيضًا اعتماد اللوائح التنظيمية للنشاطات والخدمات المشمولة باختصاصات الهيئة، واعتماد إجراءات ضبط المخالفات، وتلقي البلاغات والشكاوى، وتحديد المقابل المالي للتراخيص التي تصدرها الهيئة بناءً على النظام وتجديدِها، إضافة إلى تحديد الخدمات العقارية المكملة التي يمكن للوسيط العقاري تقديمها، بالاتفاق مع الجهات المرخصة لها، وكذلك تحديد الخدمات العقارية التي يمكن للوسيط العقاري تقديمها، وضوابط ذلك وشروطه.

يهدف نظام الوساطة العقارية إلى تحديد الخدمات العقارية المكملة التي يمكن للوسيط العقاري تقديمها، بالاتفاق مع الجهات المرخّص لها، إضافة إلى اعتماد إجراءات ضبط المخالفات وتلقي البلاغات والشكاوى.

حدد نظام الوساطة العقارية، ضوابط الوساطة، ومنها أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا، وأن يودع الوسيط نسخة من العقد لدى الهيئة العامة للعقار. كما يجب أن يكون عقد الوساطة محدد المدة. ويحق للوسيط العقاري التعاقد مع وسيط عقاري آخر أو أكثر للتوسط في العقار محل عقد الوساطة.

وأوجب النظام على الوسيط العقاري عند إبرام عقد الوساطة مع مالك العقار أو مالك المنفعة، الحصول على صورة من إثبات ملكية العقار أو ملكية المنفعة، والمعلومات، والوثائق التي تحددها اللائحة التنفيذية للنظام.

تضمن نظام الوساطة العقارية التزامات الوسيط العقاري، ومنها: عدم القيام بأي فعل أو الامتناع عن أي فعل، يضر بمصالح المتعاملين معه، أو يتعارض مع أحكام النظام، وممارسة النشاط بنفسه إذا كان شخصًا طبيعيًّا، أو بوساطة المدير المسؤول أو أحد تابعيه المرخص له إذا كان شخصا معنويًّا، وعدم إفشاء سرٍّ من أسرار الصفقات محل الوساطة، وإبلاغ الهيئة العامة للعقار بأي تعديل أو تغيير متعلق بممارسة النشاط، وكذلك الإفصاح عند عرض العقار عن المعلومات التي حصل عليها، وعدم تقديم أي معلومة مضللة بشأن العقار. كما تتضمن الالتزامات ممارسة نشاطه بشفافية ومصداقية، وتقديم الخدمات بجودة وكفاية، وكذلك بيان اسمه ورقم الترخيص في أي إعلان أو منشور متعلق بالعقار.

كما أوجب النظام على الوسيط تسجيل جميع عقود الوساطة التي يبرمها، وجميع الصفقات العقارية التي يتمها، في المنصة الإلكترونية الخاصة بالهيئة العامة للعقار.

ويتسلّم الوسيط العقاري -وفقًا لنظام الوساطة العقارية- الضمان إن وجد ويسلمه للهيئة العامة للعقار أو من تخوله، ويحفظ لديها إلى حين إعادة تسليم العقار دون أضرار، ويعاد الضمان أو ما تبقى منه بعد اقتطاع قيمة الأضرار، إلى المستأجر. وكل خلاف ينشأ بين المؤجر والمستأجر في شأن الضمان وتقدير الأضرار التي يشملها؛ يحل ابتداءً عن طريق خبراء مختصين تحددهم الهيئة العامة للعقار بموافقة الطرفين. ويتحمل الطرفان أتعابهم مناصفة، فإن لم يتفق الطرفان على قبول حل الخبراء، فإن لهما الحق في اللجوء إلى المحكمة المختصة.

نصّ نظام الوساطة العقارية على أنه يُحدد مبلغ عربون الصفقة التي تتم عن طريق الوسيط، بالاتفاق بين أطرافها؛ بما لا يتجاوز 5% من قيمتها، وفي حال تجاوز هذه النسبة عُدَّ المبلغ مقدم ثمن للصفقة. ولا يعد المبلغ الذي دفعه المشتري أو المستأجر عربونًا إلا إذا نُصّ على ذلك كتابة، وإلّا فهو مقدم ثمن لا يستحقه البائع أو المؤجر إذا فُسخ العقد. ولا يجوز للوسيط العقاري الاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحقه، وعلى البائع أو المؤجر حال تسلم العربون إتمام الصفقة، وإذا تعثر إتمامها بسبب من المشتري أو المستأجر دون وجود عيب في العقار فلا يعاد العربون، وإن كان سبب التعثر لا يعود إلى أي منهما، فيلزم إعادة العربون إلى من دفعه.

وحدد النظام عمولة الوساطة بـ2.5% من قيمة الصفقة إن كانت بيعًا، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجارًا، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على خلاف ذلك. ويتحمل دفع العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط العقاري في عقد الوساطة.

ويستحق الوسيط العقاري العمولة في حال إتمام الصفقة العقارية التي توسط بها، وفقًا لعقد الوساطة، أثناء مدة سريانه، أو خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد، على أن يثبت وساطته في هذه الحالة. كما يستحقها في حال عدم إتمام الصفقة العقارية، واستحقاق البائع أو المؤجر للعربون.

نصت أحكام نظام الوساطة العقارية على معاقبة من يمارس نشاط الوساطة العقارية والخدمات العقارية دون الحصول على ترخيص، وكذلك معاقبة من يقدم معلومات غير صحيحة للحصول على ترخيص، أو من يقدم معلومات مضللة، أو إخفاء معلومات جوهرية في شأن العقار محل الوساطة أو الخدمات العقارية.

 وتشمل لائحة العقوبات الإنذار وتعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز سنة، كما تشمل إلغاء الترخيص وفرض غرامة لا تتجاوز 200 ألف ريال، ويجوز لمن صدر في حقه قرار العقوبة التظلُّم منه لدى الجهة القضائية المختصة خلال 30 يومًا من إبلاغه بقرار العقوبة.