Prêt immobilier dans le Royaume d'Arabie saoudite

Le prêt immobilier en Arabie saoudite est l’un des moyens de financement qui permet aux bénéficiaires, y compris les particuliers, les institutions et les entreprises, d’accéder à la propriété d’un bien immobilier. La propriété sert de garantie pour les fonds empruntés. Cela implique de garantir le bien immobilier auprès d’une autre partie ou entité comme condition d’obtention d’un prêt, d’une dette ou d’autres obligations financières jusqu’à ce que la dette soit entièrement remboursée et que le bien soit récupéré par la suite.

Une loi a été promulguée concernant les prêts immobiliers, visant à définir la terminologie, à réglementer et à protéger les intérêts de toutes les parties concernées dans un cadre juridiquement contraignant. Selon cette loi, un prêt immobilier est défini comme un contrat enregistré conformément aux dispositions de cette loi, par lequel le créancier acquiert un droit réel sur un certain bien immobilier répertorié. En vertu de ce droit, la dette du créancier hypothécaire est remboursée prioritairement par rapport aux autres créanciers sur la base du prix de ce bien, quel qu’en soit le propriétaire. Le prêt hypothécaire est subordonné à la dette sous-jacente et devient caduc une fois que les obligations de la dette ont été entièrement acquittées.

Cette loi, qui vise à accélérer les procédures financières, a été promulguée en raison de l’essor du secteur immobilier dans le Royaume. Elle offre l’avantage d’un échéancier de remboursement flexible, d’un financement conséquent et d’une possibilité de remboursement anticipé. Cette loi est l’un des projets les plus importants adoptés par le Conseil de la Choura en 2008. Il s’agit d’une mesure concrète visant à créer un secteur de financement spécialisé capable de mettre en place des mécanismes structurés pour permettre l’accès au logement.

Le prêt hypothécaire immobilier est l’une des six procédures approuvées par la Banque centrale saoudienne pour l’obtention d’un financement immobilier dans le Royaume. Les prêts immobiliers sont des indicateurs importants traduisant l’évolution de l’offre sur le marché immobilier de même que le processus de construction d’unités résidentielles et commerciales ou l’acquisition et l’aménagement de terrains résidentiels.

Le financement par l’hypothèque de biens immobiliers est effectué dans le respect de la loi et adhère aux directives et politiques de la Banque centrale saoudienne. Ce type de financement est défini comme un prêt par lequel la personne qui emprunte reçoit de l’argent en échange d’une hypothèque pour une période spécifique, servant de garantie au créancier jusqu’à ce que les échéances convenues soient entièrement versées. Par conséquent, si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser, le créancier se réserve le droit de lancer les procédures requises pour acquérir le bien.

En accord avec les règlements et procédures relatifs à ce type de financement, la banque demande aux entités de financement de documenter les hypothèques conformément aux termes actuels des contrats, et d’arrêter les procédures liées au transfert de la propriété, en mettant l’accent sur l’hypothèque. Par ailleurs, cela permet à l’emprunteur de mettre le bien à son nom alors qu’il reste sous hypothèque auprès des banques. L’emprunteur ne peut céder le bien qu’après avoir consulté la banque en vue de préserver les droits de toutes les parties impliquées dans le contrat.

La banque centrale saoudienne continue à jouer son rôle dans le contrôle et la supervision des différentes opérations de financement, y compris les prêts hypothécaires immobiliers. Elle a pour mission de réglementer le secteur du financement immobilier, de fixer les contrôles nécessaires à l’exercice des activités de financement immobilier et de protéger les droits de ses concessionnaires. Pour éviter tout problème financier ou juridique susceptible d’affecter les parties prenantes, la banque insiste sur l’importance de ne contracter qu’avec des parties agréées par elle.

La loi sur les prêts hypothécaires immobiliers enregistrés a été publiée par décret royal en 2012 et est entrée en vigueur immédiatement après son approbation. L’article premier de la loi stipule que si le bien est enregistré conformément aux dispositions de la loi sur l’enregistrement des biens immobiliers, la consignation de l’hypothèque doit être conforme aux dispositions de cette loi. Les prêts hypothécaires immobiliers qui ne sont pas enregistrés en vertu de la loi sur l’enregistrement des biens immobiliers sont inscrits au registre du tribunal compétent ou auprès d’un notaire public.

La loi sur les prêts hypothécaires immobiliers, de son article 2 à son article 10, énonce les conditions impératives qui doivent être remplies dans le cadre d’un prêt hypothécaire. Par exemple, le créancier doit être le propriétaire du bien hypothéqué et doit être autorisé à en disposer. En outre, le créancier hypothécaire peut être le débiteur lui-même ou se porter garant réel d’un bien à hypothéquer dans l’intérêt du débiteur, même sans l’autorisation de ce dernier.

L’article 3 de la loi stipule que si le débiteur du prêt hypothécaire n’est pas le propriétaire du bien hypothéqué, l’hypothèque doit faire l’objet d’une autorisation officielle du propriétaire, et l’hypothèque prend effet à compter de la date de l’autorisation. En l’absence d’une telle autorisation, le droit d’hypothèque n’est exécutoire sur le bien qu’à partir du moment où celui-ci appartient au débiteur.

L’article 4 prévoit également que le bien hypothéqué doit être déterminé et exister ou susceptible de l’être, et qu’il doit être légalement vendable. Le bien hypothéqué doit être clairement défini et décrit dans le contrat hypothécaire lui-même ou dans un contrat annexe, et il doit pouvoir être vendu aux enchères publiques de façon indépendante. En outre, l’article 5 stipule que l’hypothèque comprend toutes les dépendances du bien hypothéqué, telles que les extensions, usines et autres installations desservant ledit bien, ainsi que toutes les autres constructions ou aménagements ajoutés après la conclusion du contrat, sauf accord contraire, sans préjudice des droits des tiers relatifs à ces dépendances.

Selon la loi, l’hypothèque établie par les propriétaires d’un bien commun reste effective, que le bien hypothéqué soit divisible ou non. Si un associé hypothèque tout ou partie de sa part commune, l’hypothèque s’applique à la part qui lui est attribuée après le partage.

Pour une plus grande consolidation de la loi et la préservation des droits, si un associé hypothèque tout ou partie de sa part commune et que cette part, après division, comprend des biens autres que ceux hypothéqués, l’hypothèque porte sur une partie de ces biens équivalente à la valeur de la partie hypothéquée à l’origine. Cette part est déterminée et consignée en vertu d’une décision rendue par le juge compétent. En outre, la loi précise que les sommes dues au débiteur hypothécaire, au titre de sa part ou résultant du prix du bien hypothéqué, sont affectées au remboursement de la dette garantie par l’hypothèque.

Selon la loi, le créancier hypothécaire d’un bien commun hypothéqué ne peut, avant l’échéance de la dette, exiger le partage de ce bien sans le consentement du débiteur hypothécaire. Toutefois, à compter de l’échéance de la dette, le créancier hypothécaire peut exiger la vente de la part hypothéquée selon son statut commun ou exiger le partage sans le consentement du débiteur hypothécaire.

La loi stipule que la contrepartie de l’hypothèque doit être une dette établie, une dette précise dont le remboursement est engagé, un bien immobilier garanti par le débiteur ou une dette dont la réalisation est certaine, telle qu’une dette conditionnelle, une dette future ou une dette probable, à condition que le montant de la dette garantie ou la limite maximale de cette dette soit spécifié dans le contrat d’hypothèque.

Par ailleurs, la loi indique que chaque partie du bien hypothéqué garantit la totalité de la dette, et que chaque partie de la dette est garantie par le bien hypothéqué, sauf accord contraire.

Au titre du contrôle exercé par la Banque centrale saoudienne et conformément aux procédures prévues par la loi, la banque a publié en 2021 une décision visant à prolonger la période de vérification et de validation des hypothèques immobilières pour les entités de financement. Avant 2018, les parties impliquées dans le financement étaient tenues de vérifier les hypothèques immobilières sur la base des conditions contractuelles. La vérification et la validation des hypothèques immobilières doivent être effectuées auprès des instances compétentes en la matière.

La banque a publié une circulaire il y a trois ans, dans laquelle elle préconise de documenter rapidement les hypothèques immobilières et demande de mettre un terme aux procédures de transfert de propriété plutôt qu’aux procédures d’hypothèque. Elle insiste sur le fait que les banques et les sociétés de financement doivent signaler immédiatement aux autorités compétentes le refus des notaires d’inscrire une hypothèque sur un bien immobilier.