沙特阿拉伯王国的房地产抵押贷款是一种为受益人(包括个人、机构和公司)购买房地产提供资金的融资产品, 以房地产所有权作为借贷资金的担保。 具体来说,贷款人需将房地产抵押给另一方或实体,以此作为获得贷款、债款或其他金融义务的条件,直到还清全部债务。随后,贷款人可收回抵押的财产。
沙特阿拉伯颁布的《房地产抵押法》
沙特阿拉伯颁布了《房地产抵押贷款法,旨在定义相关法律用语,并在一个可依法执行的框架内规范和保障所有相关方的利益。根据《房地产抵押贷款法》,房地产抵押贷款是指根据本法规定登记的合同,抵押权人通过该合同取得对某一登记房地产的物权。 根据该权利,抵押权人的债务应优先于其他债权人以该房地产的价格偿还,无论该房地产由谁占有。 抵押权从属于相关债务,因此一旦债务完全清偿,抵押权即不复存在。
《房地产抵押贷款法》的益处
房地产行业的蓬勃发展促使沙特阿拉伯颁布了这部旨在加快金融程序的法律。 《房地产抵押贷款法》的好处包括提供灵活的还款计划、充足的资金,以及提前还款的选项。 《房地产抵押贷款法》是协商会议在 2008 年通过的最重要项目之一。 这是建立专门的融资部门,为住房供应建立有序机制的切实一步。
房地产抵押贷款是沙特中央银行批准的在沙特获得房地产融资的六种方法之一。房地产贷款是反映房地产市场供应发展及其与住宅和商业单元建设过程或住宅用地的购置和开发过程之相关性的重要指标。
房地产抵押融资必须依法进行,并遵守沙特中央银行的指令和政策。 这种融资方式被定义为一种贷款,借款人在特定期限内以抵押换取资金,并在约定的分期付款全部付清之前作为债权人的担保。 因此,如果借款人无法支付款项,债权人有权采取必要的程序获得抵押房地产。
沙特阿拉伯对房地产融资部门的监管
根据与此类融资有关的执行和程序条例,沙特中央银行已责成融资实体按照现行合同条款提供抵押文件,并停止办理与房地产所有权转让有关的手续,转而将重点放在抵押上。 此外,沙特中央银行还允许借款人将房地产登记在自己名下,但房地产仍抵押给银行。 借款人只有在与银行协商后才能处置房产,以保障合同所涉各方的权利。
沙特中央银行继续在监测和监督包括房地产抵押贷款在内的各种融资业务方面发挥作用。 沙特中央银行致力于规范房地产融资行业,为房地产融资活动建立必要的管制机制,并保护交易各方的权利。 沙特中央银行强调只与获得其许可的各方进行交易的重要性,以避免可能影响利益相关方的任何财务或法律问题。
2012 年,皇家法令颁布《注册房地产抵押贷款法》,且一经批准立即生效。 该法律第 1 条规定,如果房地产是按照《房地产登记法》的规定登记的,则抵押登记应符合该法的规定。 对于未根据《房地产登记法》进行登记的房地产抵押,应通过在主管法院或公证处的记录中标注条目进行登记。
沙特阿拉伯的房地产抵押贷款条款
《房地产抵押贷款法》第 2 条至第 10 条涵盖了抵押贷款必须满足的基本条件。 例如,债权人必须是抵押房地产的所有者,且必须有权处置抵押房地产。 此外,抵押人可以是债务人本人,也可以是为债务人的利益抵押房地产的实际担保人,即使未经债务人许可。
《房地产抵押贷款法》第 3 条规定,如果抵押人不是抵押房地产的所有人,则抵押须经所有人正式授权,抵押权自授权之日起确立。 如果没有这种授权,则抵押权只有在抵押人拥有该房地产时才可执行。
《房地产抵押贷款法》第 4 条规定,条款还包括抵押房地产必须是确定的、现有的或可能存在的,而且必须是可合法出售的。 抵押房地产必须在抵押合同本身或后续合同中得到明确界定和描述,并且必须可以在公开拍卖中独立出售。 此外,《房地产抵押贷款法》第 5 条还规定,抵押权应涵盖抵押房地产的所有附属物,如附属建筑物、厂房和为所述房地产服务的其他设施,以及在合同签订后增加的任何其他建筑或改良设施,除非另有约定,但不得损害与这些附属物有关的第三方权利。
根据《房地产抵押贷款法》规定,共有的抵押房地产无论是否可分割,该房地产的所有人设立的抵押权都有效。 如果合伙人抵押其共同拥有的部分或全部份额,则抵押应适用于分割后分配给他的部分。
为进一步巩固《房地产抵押贷款法》的基础和维护各方权利,该法律规定:如果合伙人抵押了其共同拥有的部分或全部房地产份额,而其份额在分割后包括已抵押部分以外的房地产,则抵押权应涵盖所述房地产中与最初抵押部分价值相当的部分。 这部分房地产的份额应根据主管法官的裁决确定并进行登记。 此外,《房地产抵押贷款法》还规定,抵押人应得的金额——代替其份额或因抵押房地产的价格而产生的金额——应分配用于偿还抵押担保的债务。
根据《房地产抵押贷款法》规定,在债务到期之前,共同抵押房地产的抵押权人未经抵押人同意不得要求分割所述房地产。 但是,在债务到期时,抵押权人可以要求出售抵押股份的共同地位或要求分割,而无需抵押人的同意。
根据《房地产抵押贷款法》规定,抵押的对价必须是已确定的债务、承诺偿付的特定债务、债务人担保的房地产或确定实现的债务,如附带条件的债务、未来的债务或可能实现的债务,但应在抵押合同中明确规定担保债务的金额或此类债务的最高限额。
《房地产抵押贷款法》还规定,除非另有约定,抵押房地产的每一部分都应作为全部债务的担保,债务的每一部分都应以抵押房地产作为担保。
抵押的更正和认证期
2021 年,沙特中央银行在其监督框架内,根据法律程序发布了一项决定,延长了融资实体的房地产抵押更正和记录期。 此前,在 2018 年,融资方需根据合同条款更正房地产抵押。 房地产抵押的更正和记录必须通过现有的更正渠道进行。
在此之前 3 年发布的通知中,沙特中央银行敦促及时记录房地产抵押,并要求停止与转让财产所有权而非抵押有关的程序。 沙特中央银行强调银行和融资公司应立即向其提交任何拒绝登记房地产抵押的公证文件。
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