الأراضي البيضاء في السعودية

الأراضي البيضاء في المملكة العربية السعودية هي الأراضي غير المستغلة في النطاقات العمرانية والحضرية في المملكة، وهي في السياقات الاقتصادية والعقارية: الأراضي غير المطورة، التي لم توضع مخططات لها، وذلك سواء أكانت سكنية أم سكنية تجارية، وهي أيضًا الأراضي الحكومية الواقعة في ضواحي كل بلدة، وهي أرض خالية غير معمورة.

تمثل الأراضي داخل النطاقات العمرانية في المملكة قيمة مضافة للقطاع العقاري والسكني، غير أن بعضها غير مستثمر، سكنيًا أو تجاريًا، لذلك اتجهت الدولة إلى تطويرها، ومنذ خطة التنمية التاسعة أظهرت نتائج تحليل الطلب على الوحدات السكنية الجديدة خلال الخطة أن نحو 70% مـن إجمالي الطلب السكني يتركز في المراكز الحضرية الكبرى، غير أن تلبية هذا الطلب يواجه بعدد من التحديات، في مقدمتها توفير الأراضي السكنية المجهزة بالبنية التحتية والخدمات العامة عالية الكفاءة والاستدامة.

لتلبية الطلب السكني بحسب النمو السكاني، وتمدد المدن واتساع نطاقاتها العمرانية، تطلب الأمر تبنّي آليات حديثة غير تقليدية، من خلال زيادة كثافة الوحدات السكنية والمرافق التجارية عبر التوسع الرأسي في المدن، والاستفادة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، وتوصيل الخدمات إلى مخططات المنح، فضلًا عن إعادة تطوير الأحياء السكنية القديمة والعشوائية.

تعاملت المملكة مع الأراضي البيضاء في مختلف مواقعها بالمدن والبيئات السكنية بمنظور علمي يراعي أسس التخطيط العمراني، ووضعت لذلك الأنظمة المنظمة لاستغلال هذه الأراضي، ومن ذلك صدور اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء بقرار مجلس الوزراء في عام 1437هـ/2016م، التي نصّت مادتها الأولى على أن الأرض الفضاء هي الأرض التي لم تُنمَّ عمرانيًّا للغرض المخصصة له، وذلك وفق الأنظمة واللوائح ذات العلاقة السارية وقت الإعلان، فيما عرّفت الأراضي البيضاء بأنها كل أرض فضاء مخصصة للاستخدام السكني، أو السكني التجاري داخل حدود النطاق العمراني.

صدر نظام رسوم الأراضي البيضاء لتعزيز جهود الجهات المعنية في توفير الأراضي التي يمكن تطويرها وتوظيفها لخدمة مشاريع الإسكان، سواء عن طريق القطاع العام أو القطاع الخاص من خلال المطورين العقاريين، وقد هدف النظام بحسب مادته الثانية إلى زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب، وتوفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة، وحماية المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية.

حددت المادة الثالثة من نظام رسوم الأراضي البيضاء قيمة الرسم، بحيث يكون واضحًا لكل الملاك لمساعدتهم في تقدير القيمة في حالة عدم تطوير أراضيهم، ونصّت المادة على أنه "يُفرض رسم سنوي على الأراضي البيضاء، المملوكة لشخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الصفة الاعتبارية غير الحكومية، بنسبة 2.5% من قيمة الأرض. وتحدد اللائحة معايير تقدير قيمة الأرض والجهة التي تتولى ذلك، على أن تشمل المعايير: موقع الأرض، واستخداماتها، ونظم البناء، ومعامل توفر الخدمات العامة فيها، ووصول المرافق العامة إليها".

تمت دراسة نسبة الرسوم السنوية على الأراضي البيضاء، وتحديدها بما يُسهم في تحقيق المصلحة العامة، وهي نسبة من قيمة الأرض التقديرية، ولأجل مساعدة الجهات المعنية في رصد وإحصاء وحصر الأراضي البيضاء في المدن وُضعت آلية مرنة لذلك تُحصر من خلالها جميع الأراضي المستهدفة حسب النظام من خلال الأنظمة الجيومكانية وتكامل البيانات مع الجهات ذات العلاقة.

لتعزيز فعالية النظام في استغلال الأراضي الفضاء داخل النطاق العمراني، حدد عقوبات وغرامات تستهدف تحفيز الملاك على تطويرها، حيث يُغرم مالك الأرض بغرامة مالية لا تزيد على مقدار الرسم المستحق على أرضه، ولا يخل ذلك بإلزامه بسداد الرسم المستحق، ويحق للمالك تقديم الاعتراض كتابيًا إلى لجنة تتكون بقرار من وزير الإسكان خلال 60 يومًا من تاريخ إبلاغه بالقرار.

مع تطور آليات الرصد واستغلال مزيد من الأراضي البيضاء لخدمة المشاريع السكنية وتطوير البيئات العمرانية في المدن، خضعت اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء لمزيد من التطوير والتعديلات التي تلبّي الحاجة إلى الاستفادة من تلك الأراضي، وفي عام 1442هـ/2021م قرر مجلس الوزراء الموافقة على تعديل تلك اللائحة.

جاءت الموافقة على التعديل في إطار الدعم المستمر واهتمام المملكة المتواصل بقطاع الإسكان، كما أن التعديل يُسهم في تحفيز ملاك الأراضي البيضاء على تطوير أراضيهم، وزيادة المعروض العقاري، وتحفيز تطوير الأراضي الأكثر اكتمالًا للخدمات بما يتماشى مع مستهدفات النظام، وبما ينعكس إيجابًاً على المواطنين وعلى القطاع بشكل عام، خاصة بعد جني ثمار تطبيق رسوم الأراضي البيضاء في عدد من المدن، مما أدّى إلى نمو حركة التطوير وتعزيز المعروض العقاري.

دعمت تعديلات اللائحة جهود وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان في تنفيذ المشاريع السكنية، حيث تضمّن تعديل لائحة رسوم الأراضي البيضاء تحديد 3 مراحل تنفيذية، تشمل الأولى الأراضي غير المطورة بمساحة 10 آلاف م2 فأكثر، والواقعة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة، والمرحلة الثانية الأراضي المطورة التي تبلغ مساحتها 10 آلاف م2 فأكثر والأراضي المطورة لمالك واحد التي تبلغ مساحاتها 10 آلاف م2 فأكثر في مخطط واحد ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة.

وتضمنت المرحلة الثالثة مساحات أقل، حيث شملت الأرض المطورة التي تبلغ مساحتها 5 آلاف م2 فأكثر، ومجموع الأراضي المطورة لمالك واحد التي تبلغ مساحاتها 10 آلاف م2 فأكثر في مدينة واحدة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة، وإلى جانب ذلك شملت التعديلات إمكانية تطبيق أكثر من مرحلة في مدينة واحدة، بالإضافة إلى إجراء الوزارة مراجعة دورية للوضع في أيّ مدينة لتقرير تطبيق الرسوم على الأراضي فيها أو تعليق التطبيق أو تطبيق مرحلة أو أكثر لتجاوز مرحلة معينة والانتقال للمرحلة التالية في المدينة ذاتها.

اكتمل تطوير أكثر من 117 مليون م2 من الأراضي البيضاء التي يطبق عليها نظام رسوم الأراضي البيضاء في 17 مدينة حتى عام 1444هـ/2022م، أو دخلت حيز التداول ونقلت ملكيتها، أو قيد التطوير. وسجّلت المرحلة الأولى صرف أكثر من 2.2 مليار ريال من إيرادات الرسوم لتطوير البنية التحتية، وإيصال الخدمات لأكثر من 80 مشروعًا سكنيًا، وتمكين ما يتجاوز 185 ألف أسرة سعودية من الحصول على الوحدات والأراضي السكنية، ليتجاوز مجموع مساحات الأراضي المُسجلة في البرنامج 500 مليون م2 في الرياض وجدة وحاضرة الدمام ومكة المكرمة.

اختصرت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان مراحل تنفيذ برنامج رسوم الأراضي البيضاء، حيث كانت 4 مراحل وأصبحت 3 مراحل مكّنتها من تسريع عمليات الاستفادة من تلك الأراضي في ظل ارتفاع الطلب على المساكن، وتحقيق مستهدفات رؤية السعودية 2030، ولذلك جاءت تلك التعديلات لتخدم تطوير الأراضي واستغلالها بصورة تتناسب مع مقتضيات التطور، إذ نصّت على أنه إذا لم تنطبق مرحلة معينة على أيّ من المدن، أو لم تكفِ الأراضي ضمن مرحلة معينة لتحقيق التوازن المطلوب بين العرض والطلب، يجوز - بقرار من الوزير- تجاوز تلك المرحلة والانتقال إلى مرحلة أخرى، على ألا يخل ذلك بتطبيق الرسم على المراحل التي تسبقها.

حفظ النظام حقوق الملّاك بما يمنحهم الخيار بين التطوير أو دفع الرسوم، حيث نصّت المادة الثامنة على أنه يُشترط لإخضاع أرض معينة لتطبيق الرسم أن تكون أرضًا فضاء، وداخل حدود النطاق العمراني، ومخصصة للاستخدام السكني أو السكني التجاري حسب المخطط المعتمد الصادر عن الجهة المختصة، إضافة إلى أن تكون ضمن فئة الأراضي الخاضعة لتطبيق الرسم، وفق المراحل التي حددتها لائحة رسوم الأراضي البيضاء.

توسع تسجيل الأراضي البيضاء، حيث تم حتى عام 1444هـ/2022م تسجيل أكثر من 16 مليون م2 من الأراضي البيضاء المطورة التي تنطبق عليها معايير المرحلة الثانية من الرسوم في 21 حيًا سكنيًا في مدينة الرياض، مما يمثل أكثر من 63% من إجمالي المساحات المسجلة بعد إصدار فواتير الدورة الأولى من المرحلة الثانية في 100 حي بالرياض.