الرهن العقاري في السعودية

الرهن العقاري في المملكة العربية السعودية، هو أحد المنتجات التمويلية التي تُسهم في توفير تمويل للمستفيدين، أفرادًا أو مؤسسات وشركات، لامتلاك العقارات، بحيث تكون الملكية ضمانًا للتمويل المقترض، ويُقصد به حبس عين العقار لدى طرف أو جهة أخرى مقابل قرض أو دين أو خلافه لحين استيفاء الدين ومن ثم فك العين المرهونة.

صدر بشأن الرهن العقاري نظام يُحكم تعريف اصطلاحاته وضبطها بما يحفظ حقوق جميع أطرافه ويضعها في سياق قانوني ملزم، وجاء تعريفه في نظام الرهن العقاري بأنه قرض يكسب به الدائن حقًّا عينيًّا على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأيّ يد يكون، والرهن تابع للدين، فينفك الرهن بانقضاء جميع الدين الموثوق به.

دفع النشاط العقاري الواسع في السعودية إلى إصدار هذا النظام الذي يعمل على تسريع إتمام إجراءات التمويل، وتتوفر به مزايا، أهمها فترة سداد مرنة، وتمويل عال، وإمكانية سداد مبكر. ويُعد النظام أحد أهم المشروعات المعتمدة من قبل مجلس الشورى في عام 2008م، ويمثِّل خطوةً عمليةً لصناعة قطاع تمويلي متخصص قادر على خلق آليات منضبطة لتوفير المساكن.

يمثِّل الرهن العقاري أحد ست طرق معتمدة من البنك المركزي السعودي للحصول على تمويل عقاري في السعودية، وتُعد القروض العقارية من المؤشرات المهمة التي تدل على تطور العرض في السوق العقاري، وارتباطه بعمليات تشييد الوحدات السكنية والتجارية أو شراء الأراضي السكنية وتطويرها.

يكون التمويل عبر الرهن العقاري وفقًا للنظام، ويخضع لموجهات وسياسات البنك المركزي السعودي الذي يُعرِّف هذا النوع من التمويل بأنه قرض يتيح للمقترض الحصول على المال مقابل رهن العقار لمدة معينة إلى الجهة الممولة كضمان، حتى سداد الأقساط المتفق عليها بالكامل، أي أنه في حال عجز المقترض عن السداد يحق للمقرض اتخاذ الإجراءات اللازمة للاستحواذ على العقار.

تبعًا للوائح التنفيذية والإجرائية في هذا النوع من التمويل، ألزم البنك الجهات التمويلية بتوثيق الرهون العقارية وفقًا لحقيقة عقودها والتوقف عن الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار بدلًا من رهنه، كما مكَّنت المقترض من كتابة العقار باسمه مع رهنه للبنوك دون التصرف في العقار إلا عند الرجوع للبنك، وذلك تعزيزًا لحفظ حقوق أطراف عقد الرهن.

يواصل البنك المركزي السعودي دوره الرقابي والإشرافي في عمليات التمويل المختلفة، ومن بينها الرهن العقاري، إذ يعمل على تنظيم قطاع التمويل العقاري ووضع الضوابط اللازمة لممارسة نشاط التمويل العقاري وحماية حقوق المتعاملين فيه، وأكد ضرورة التعامل مع الجهات المرخصة من قبلها فقط، لتفادي أيِّ مشاكل مالية أو قانونية قد تلحق بالمتعاملين.

صدر نظام الرهن العقاري المسجل بمرسوم ملكي في عام 1433هـ/2012م، وبدأ العمل به فور إقراره، وأشارت المادة الأولى منه إلى أنه: إذا كان العقار مسجلًا وفقًاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام، ويكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصتين.

تضمن نظام الرهن العقاري ابتداء من المادة الثانية وحتى العاشرة منه الشروط التي يجب أن تتوفر في الرهن، ومن ذلك: يجب أن يكون الراهن مالكًا للعقار المرهون وأهلًا للتصرف فيه ويجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلًا عينيًّا يقدِّم عقارًا يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.

نصَّت المادة الثالثة من النظام على أنه إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفًا على إجازة موثقة من المالك، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة، فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكًا للراهن.

تشمل الشروط كذلك، بحسب نص المادة الرابعة، أن يكون العقار المرهون معينًا موجودًا، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه، كما يجب أن يكون العقار المرهون معلومًا علمًا نافيًا للجهالة مبينًا في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالًا بالمزاد العلني، وذلك يمتد إلى المادة الخامسة بنصها على أن الرهن يشمل ملحقات العقار المرهون من أبنية وأغراس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يتفق على غير ذلك دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.

بحسب النظام يبقى الرهن الصادر من جميع ملَّاك العقار الشائع نافذًا، سواءً أكان العقار المرهون ممَّا تمكن قسمته أم لا، وفي حال رهن أحد الشركاء حصته المشاعة (جميعها أو بعضها)، فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه.

ولمزيد من إحكام النظام وحفظ الحقوق، فإنه في حال رهن أحد الشركاء حصته المشاعة (جميعها أو بعضها)، فصار نصيبه بعد القسمة أعيانًا غير التي رهنها أو وقع في نصيبه شيء منها؛ انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونةً في الأصل، ويعيَّن هذا القدر ويسجَّل بأمر من القاضي المختص، وفي الوقت نفسه أشار النظام إلى تخصص المبالغ المستحقة للراهن - الناتجة من تعادل الحصص أو من ثمن العقار المرهون - لسداد الدين المضمون بالرهن.

وفقًا للنظام، فإنه لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من العقار المرهون، إلا بموافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من العقار المرهون، فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.

واشترط النظام بالنسبة لمقابل الرهن أن يكون دينًا ثابتًا في الذمة، أو موعودًا به محددًا، أو عينًا من الأعيان المضمونة على المدين، أو دينًا مآله إلى الوجوب، كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي، على أن يحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون، أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين.

أظهر النظام كذلك أن كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.

في إطار متابعة البنك المركزي السعودي وإجراءات النظام، أصدر البنك في عام 1442هـ/ 2021م قرارًا بتمديد مهلة تصحيح وتوثيق الرهون العقارية لجهات التمويل، حيث سبق أن ألزم في عام 1439هـ/ 2018م جهات التمويل بتصحيح الرهون العقارية وفقًا لحقيقة العقد، ويكون تصحيح وتوثيق الرهون العقارية من خلال القنوات المتاحة للتصحيح. 

كان البنك في تعميمه الصادر قبل ثلاثة أعوام من ذلك، استعجل توثيق الرهون العقارية، وطلب التوقف عن الإجراءات المتعلقة بملكية نقل العقار بدلًا عن رهنه، وأكد للبنوك وشركات التمويل الرفع فورًا إليه عن كتابات العدل التي تمتنع عن تسجيل الرهن العقاري لها.